Trao đổi bài: Giải quyết thế nào khi giao dịch bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba vô hiệu?
Ngày đăng : 15:09, 07/06/2018
 |
|
Ảnh minh họa |
Về bài viết: Giải quyết thế nào khi giao dịch bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba vô hiệu? của tác giả Trịnh Duy Tám - VKSND tỉnh Vĩnh Phúc đăng trên Tạp chí Kiemsat.vn ngày 05/6/2018:
Nội dung vụ việc:
Ngày 22/12/2012, Ngân hàng Y ký hợp đồng tín dụng cho Công ty Z vay 700 triệu đồng trong thời hạn 12 tháng, lãi suất 14,5%/năm. Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên là diện tích đất 370m2 cùng tài sản trên đất tại phường H, thành phố V, sổ đỏ mang tên hộ ông C, trị giá tài sản thế chấp là 1,6 tỉ đồng ( theo Hợp đồng ký ngày 02/12/2011 giữa Ngân hàng, Công ty Z và hộ gia đình ông C). Hợp đồng thế chấp và văn bản thỏa thuận bổ sung hợp đồng thế chấp được lập tại văn phòng công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Sau khi vay vốn, Công ty Z mới trả được số nợ gốc là hơn 2 triệu đồng, sau đó không trả được nợ, vi phạm hợp đồng tín dụng hai bên đã ký kết. Vì vậy, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Công ty Z trả nợ cả gốc và lãi tính đến ngày 4/8/2015 số tiền 1tỉ đồng. Nếu không trả được nợ, đề nghị cho Ngân hàng được phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Ông C có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do toàn bộ diện tích đất thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình. Gia đình ông có 7 thành viên nhưng chỉ 4 người gồm vợ chồng ông và 2 người con trai, 01 người con gái của ông ký vào hợp đồng, còn mẹ ông, em gái ông không ký vào hợp đồng. Hơn nữa, chữ ký của anh T trong hợp đồng không phải của con trai ông vì tại thời điểm ký hợp đồng, anh T đang ở Cộng hòa liên bang Đức, không có mặt tại Việt Nam. Đề nghị Tòa án buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông.
Tòa án cấp sơ thấp chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc buộc Công ty Z trả nợ, không chấp nhận yêu cầu xử lý phát mại tài sản thế chấp. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông C, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông C.
Tại mục 2 phần III công văn số 01 ngày 07/04/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ quy định: “Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba”.
Như vậy, khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không thực hiện các thủ tục nêu trên nên Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy bản án dân sự sơ thẩm nêu trên là có căn cứ đúng pháp luật.
Bởi lẽ, khi giải quyết vụ án ông C có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do toàn bộ diện tích đất thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình. Gia đình ông có 7 thành viên nhưng chỉ 4 người gồm vợ chồng ông và 2 người con trai, 01 người con gái của ông ký vào hợp đồng, còn mẹ ông, em gái ông không ký vào hợp đồng. Hơn nữa, chữ ký của anh T trong hợp đồng không phải của con trai ông vì tại thời điểm ký hợp đồng, anh T đang ở Cộng hòa liên bang Đức, không có mặt tại Việt Nam. Nên khi giải quyết vụ án nêu trênTòa án phải hỏi ý kiến của Ngân hàng và Công ty Z, các thành viên của gia đình ông C. Như vậy, Công chứng viên chứng thực hợp đồng không làm đúng quy trình, thủ tục.
Do vậy, trong trường hợp này Tòa án cấp sơ thẩm phải hỏi ý kiến của tất cả các thành viên gia đình ông C và Ngân hàng cùng với công ty Z để xác định giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và từ đó đưa Văn phòng công chứng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến vụ án.
Trong vụ án này Ngân hàng và Văn phòng công chứng đều cùng có lỗi vì khi công chứng hợp đồng không tuân thủ các quy định của pháp luật, còn các thành viên trong hộ gia đình ông C hoàn toàn không có lỗi. Cả Ngân hàng và Công ty Z không hỏi ý kiến của tất cả các thành viên trong gia đình ông C là vi phạm khoản 3 Điều 146 Nghị định 181. Do vậy, khi cấp sơ thẩm giải quyết vụ án này phải hỏi ý kiến của các bên tham gia tố tụng về phần bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu và phải đưa văn phòng công chứng vào tham gia tố tụng.
Do trong vụ án này, khi kháng cáo Ngân hàng chỉ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, diện tích 370m2 của hộ ông C, không kháng cáo phần quyết định của bản án sơ thẩm buộc Công ty Z phải trả nợ cho Ngân hàng. Như vậy, trong trường hợp này Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng công chứng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án để xác định phần lỗi của việc công chứng hợp đồng, từ đó xác định trách nhiệm về bồi thường hợp đồng do không tuân thủ các quy định của pháp luật nên bị vô hiệu gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng. Do vậy, cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm là có căn cứ, đúng pháp luật.
Đối với vấn đề hậu quả khác đó là, ngoài hậu quả Ngân hàng phải trả lại cho gia đình ông C sổ đỏ thì cần phải hiểu “hậu quả khác” là việc Văn phòng công chứng có lỗi khi công chứng hợp đồng bảo lãnh thế chấp đã không hỏi ý kiến hết tất cả các thành viên của gia đình ông C dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Tóm lại, theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng vay vốn cũng như căn cứ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng. Khi giải quyết vụ này, theo yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, Tòa án cấp sơ thẩm cần buộc Công ty Z phải trả toàn bộ nợ gốc, nợ lãi cho Ngân hàng. Ngoài việc tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu thì Tòa án cấp sơ thẩm phải buộc Ngân hàng phải trả lại cho bên thứ ba (hộ ông C) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu Ngân hàng có yêu cầu bồi thường do hợp đồng vô hiệu thì phải đưa Văn phòng công chứng vào tham gia tố tụng để xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường.
Xem thêm>>>
Phân biệt cầm cố và thế chấp tài sản
Có thể tặng cho đất và nhà đang thế chấp ngân hàng?
Bổ sung thêm cách thức mới để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất